Tu viens d’acheter un bien immobilier pour ton entreprise et tu te retrouves avec une facture de frais de notaire ? Je comprends ton désarroi face à ces lignes de chiffres et ces termes barbares ! Comment comptabiliser tout ça correctement ? Faut-il passer ces frais en charges ou les intégrer à l’immobilisation ? Et ces fameux émoluments du notaire, c’est quoi au juste ? 🤔
Pas de panique ! Je vais t’expliquer comment enregistrer comptablement ces frais de notaire sans prise de tête. On va décomposer tout ça ensemble, avec des exemples concrets pour que tu puisses choisir la méthode qui convient le mieux à ta situation.
📊 L’essentiel à retenir
- Composition : les ‘frais de notaire’ regroupent 3 catégories : émoluments du notaire, droits de mutation et débours
- Deux options de comptabilisation : en charges ou en immobilisations
- En charges : utilisation des comptes 6226 (Honoraires), 6227 (Frais d’actes) et 6354 (Droits d’enregistrement)
- En immobilisations : ajout au coût d’acquisition du bien dans les comptes 211 ou 213
- Impact fiscal : immédiat en charges, étalé sur plusieurs années en immobilisations via l’amortissement
Qu’est-ce que sont vraiment les ‘frais de notaire’ ? 🧐
Premier truc à savoir : ce qu’on appelle communément ‘frais de notaire’ n’est pas juste la rémunération du notaire ! Comme l’indique le Conseil Supérieur du Notariat : ‘Appelés à tort frais de notaire, les frais d’achat d’un bien immobilier sont majoritairement composés de taxes collectées par le notaire pour le compte de l’État‘.
Ces frais représentent un sacré paquet d’argent, environ 2 à 3% du prix d’achat pour un bien neuf, et jusqu’à 8% pour l’ancien ! Pas négligeable, donc leur comptabilisation a un impact réel sur tes comptes.
Ces frais se répartissent en 3 grandes catégories :
- Les émoluments du notaire : c’est sa rémunération pour la rédaction de l’acte, la gestion du dossier et la réalisation de la vente. Il y a une part fixe et une part variable.
- Les droits de mutation : c’est la plus grosse partie ! Ce sont des taxes que le notaire collecte pour les reverser à l’État et aux collectivités (principalement la taxe de publicité foncière).
- Les débours : ce sont tous les frais avancés par le notaire pour les démarches administratives qu’il refacture ensuite.
Les deux façons de comptabiliser tes frais de notaire 📝
Tu as deux options pour comptabiliser ces frais, et ton choix aura un impact sur le résultat de ton entreprise :
Option 1 : Comptabilisation en charges 💸
Dans cette option, tu considères que les frais de notaire sont des dépenses courantes liées à l’exercice en cours. C’est comme si tu passais une simple facture de prestation de services. Voilà comment ça se traduit en écritures comptables :
- Au débit (ce que tu enregistres comme dépenses) :
- Compte 6226 – Honoraires : pour les émoluments du notaire
- Compte 44566 – TVA déductible : pour la TVA sur les honoraires (taux normal)
- Compte 6227 – Frais d’actes et contentieux : pour les frais liés aux actes
- Compte 6354 – Droits d’enregistrement : pour les taxes de publicité foncière
- Au crédit : Compte 401 – Fournisseur (ou 404 si tu veux regrouper avec l’achat du bien)
L’avantage ? Tu réduis ton résultat imposable de l’année en cours, puisque ces frais viennent directement impacter ton résultat. Par contre, ils ne sont pas intégrés à la valeur de ton bien immobilier dans ton bilan.
Option 2 : Comptabilisation en immobilisations 🏠
Dans cette option, tu considères que les frais de notaire font partie du coût global d’acquisition de ton bien immobilier. Tu les intègres donc à la valeur d’achat de ton bien :
- Au débit :
- Compte 211 – Terrains et/ou 213 – Constructions : pour le prix d’achat du bien
- Compte 213X – Constructions – Frais de notaire : pour le montant des frais (composant distinct)
- Compte 44562 – TVA déductible sur immobilisations : pour la TVA déductible
- Au crédit : Compte 404 – Fournisseurs d’immobilisations
L’avantage ? Tu valorises ton bien à son coût global d’acquisition, ce qui peut être plus représentatif de sa valeur réelle. En contrepartie, l’impact fiscal est étalé dans le temps via l’amortissement (sauf pour les terrains qui ne s’amortissent pas).
Un exemple concret pour mieux comprendre 🔍
Prenons un exemple pour que tu visualises mieux :
Imagine que ta société achète un local commercial à 1 000 000 €, avec un emprunt de 500 000 €. Après passage chez le notaire, voici le détail des frais :
- Émoluments du notaire :
- Sur la vente : 8 545 €
- Sur les prêts : 1 490 €
- Formalités : 1 000 €
- Débours (frais annexes) : 400 €
- Taxes :
- Droits d’enregistrement : 58 067 €
- Sécurité immobilière : 1 300 €
- TVA : 2 207 €
Si tu passes ces frais en charges, ton écriture ressemblera à ça :
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 6226 | Honoraires | 9 545 € | |
| 6227 | Frais d’actes et contentieux | 1 490 € | |
| 6228 | Rémunérations d’intermédiaires et honoraires – Divers | 400 € | |
| 6354 | Droits d’enregistrement | 59 367 € | |
| 44566 | TVA déductible | 2 207 € | |
| 401 | Fournisseurs | 73 009 € |
Si tu décides plutôt de les intégrer à l’immobilisation, ton écriture sera :
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 213 | Constructions | 1 000 000 € | |
| 213X | Constructions – Frais de notaire | 70 802 € | |
| 44562 | TVA déductible sur immobilisations | 2 207 € | |
| 404 | Fournisseurs d’immobilisations | 1 073 009 € |
Tu vois la différence ? Dans le premier cas, tes frais impactent ton résultat de l’année, dans le second, ils augmentent la valeur de ton bien au bilan et seront amortis sur la durée d’utilisation du bien.
Questions fréquentes sur l’enregistrement des frais de notaire 🤔
Peut-on amortir les frais de notaire et sur quelle durée ?
Si tu as opté pour la comptabilisation en immobilisations, les frais de notaire suivent le même régime d’amortissement que le bien auquel ils se rapportent. Pour les constructions, tu peux généralement les amortir sur 20 à 50 ans selon le type de bâtiment.
Par contre, la partie des frais correspondant au terrain n’est pas amortissable, puisqu’un terrain ne se déprécie pas avec le temps. Si tu n’as pas la ventilation entre terrain et construction dans ton acte, tu peux faire une estimation raisonnable (par exemple 20% terrain, 80% construction).
Comment comptabiliser les frais de notaire pour une SCI ?
Pour une SCI, les principes sont les mêmes ! Tu as le choix entre la comptabilisation en charges ou en immobilisations. Cependant, comme les SCI sont souvent constituées exclusivement pour détenir des biens immobiliers, la comptabilisation en immobilisations est généralement privilégiée pour donner une image plus fidèle du patrimoine.
Si ta SCI est soumise à l’IR (impôt sur le revenu), les frais de notaire sont déductibles des revenus fonciers. Si elle est à l’IS (impôt sur les sociétés), les règles sont identiques à celles des autres sociétés commerciales.
Tu peux consulter un notaire spécialisé pour obtenir des conseils personnalisés sur la meilleure option pour ta SCI, en fonction de ta situation fiscale particulière.
